ЮРИСТ ПО ОФОРМЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ: ПУБЛИКАЦИИ

Налогооблагаемой базой является сумма дохода, полученного от продажи недвижимости. Т. е, это сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Она должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости проданного объекта недвижимости. Для расчета берется кадастровая стоимость, которая была действующей на дату 01 января того года, в котором был заключен договор купли-продажи.

Таким образом, при продаже объекта с кадастровой стоимостью 10 млн. рублей налогооблагаемой базой (доходом) будет являться сумма в размере 7 млн. рублей. Даже если реальная рыночная стоимость объекта ниже этой суммы!

Однако есть условия, при которых налог платить не нужно:

1. Если вы приобрели квартиру более 5 лет назад.

2. Если вы получили квартиру:
– по наследству;
– в результате приватизации;
– по договору ренты или в дар от членов семьи и близких родственников (в таком случае достаточный срок владения — 3 года).

3. Если проданная квартира была вашим единственным жильем на момент регистрации сделки в Росреестре или продажи;

4. Если квартира (доля, комната) стоит менее 1 млн рублей (важно учитывать кадастровую стоимость);

5. Если вы продали квартиру по цене приобретения (важно учитывать кадастровую стоимость);

6. Независимо от срока владения (но при некоторых дополнительных условиях) — если квартиру продала семья с двумя и более несовершеннолетними детьми (либо студенты очной формы обучения до 24 лет).

Как платить налог с унаследованной квартиры?

Если квартира получена в наследство от члена семьи или близкого родственника, без уплаты налога ее можно продать по истечении 3х лет со дня смерти наследодателя.

Если квартира получена, например, от гражданского мужа, минимальный срок владения для продажи без налога — 3 года. До его истечения придется заплатить 13% «продажной» стоимости квартиры. Однако сумму дохода от сделки с такой квартирой можно уменьшить на 1 млн. рублей, либо на сумму расходов, которые были понесены умершим на приобретение имущества.

Как платить налог с продажи подаренной вам квартиры?

В случае с квартирой, полученной в дар, действуют другие правила. Подаренную членами семьи или близкими родственниками квартиру можно продать без уплаты налогов спустя 3 года.

Близкими родственниками признаются:
• родители, дети, дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и не полнородные братья и сестры.

Если же даритель — посторонний человек, придется ждать дольше — 5 лет. В противном случае продавец должен будет отдать в казну 13% цены продажи квартиры.

При этом доход от сделки можно уменьшить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении недвижимости, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не учли при налогообложении.

(продолжение следует)

2. Право на налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме возникает после того, как застройщик передает квартиру. В таком случае минимальный пятилетний срок владения начинается раньше — с момента оплаты полной стоимости квартиры по ДДУ. Раньше срок владения построенной квартирой считался от даты регистрации права собственности на квартиру.

Новое правило распространяется на жилые помещения, доход с продажи которых физлица получили начиная с 2019 года. Налоговая может потребовать подать декларацию, так как по сведениям из Росреестра прошло менее 5лет владения. В этом случае следует ответить, что физлицо не должно отчитываться, и приложить документы, подтверждающие дату, когда был произведен расчет.

3. Родители (усыновители) двух и более несовершеннолетних детей (или студентов очной формы обучения до 24 лет) и сами такие дети при отсутствии реальных прав на другое жилье теперь могут без налогов продать старую и купить новую квартиру, не дожидаясь, пока истечет пятилетний срок.

Однако, это правило применимо только при наличии нескольких условий:
• обязательно наличие 2х и более несовершеннолетних детей;
• квартиру нужно купить в том же году, когда ее продали, либо до 30 апреля следующего года;
• купленная квартира должна быть больше старой либо по площади, либо дороже её по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость новой купленной квартиры должна быть менее 50 млн рублей;
• продавцу (его супругу и детям) не принадлежит более 50% в праве собственности на жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

Как уменьшить налог с продажи объекта недвижимости?

Lorem ipsum dolor sit amet consectetur, adipisicing elit. Saepe doloremque eum excepturi quibusdam quia consequatur quam, ipsum labore facilis expedita culpa unde ipsa cum perferendis atque? Error obcaecati hic provident.

1. Дождаться истечения минимального срока владения —3х или 5ти лет соответственно.

2. Получить имущественный налоговый вычет, который составляет 1 млн рублей в год (для жилой недвижимости и земельных участков) либо 250 тысяч рублей для объектов нежилого назначения.

3. Применить вычет равный расходам по приобретению проданного объекта.

4. Если квартира была куплена в ипотеку, то можно добавить в расходую часть сумму уплаченных процентов по кредиту.

5. Представить документы о наличии права на вычет для семьи, у которой двое и более несовершеннолетних детей (или очно обучающиеся студенты до 24 лет).

Как уплатить налог?

1. Подготовить документы: паспорт, договор купли-продажи, расписку или банковскую выписку, подтверждающую денежный перевод, выписку из ЕГРН и другие необходимые документы.

2. Подать декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы по месту жительства или через личный кабинет налогоплательщика.

3. После проверки документов будет начислен налог. Его можно оплатить через любой банк или с помощью личного кабинета налогоплательщика в срок до 15 июля (п.4 ст.228 Налогового кодекса РФ).